商业贷款和公积金贷款区别在哪？如何正确选择

买房贷款时，商业贷款和公积金贷款到底怎么选？这篇干货帮你理清思路。咱们从利率、申请门槛、额度限制、还款方式等8个维度详细对比，分析自由职业者、企事业单位员工等不同群体的适配方案。还会教你怎么组合使用两种贷款，用真实案例算清30年能省多少利息，看完就知道哪种方式更划算！

一、这俩贷款到底啥来头？

先说公积金贷款，这玩意儿相当于单位给你存的买房基金。每个月从工资里扣5%-12%，单位再给你补同样的钱。比如你工资8000，按10%比例交的话，账户里每月能存1600块。重点来了：这个钱只能用来买房、租房或者还房贷，想提现得符合特定条件。

商业贷款就简单粗暴多了，直接找银行借钱。现在主流银行像建行、工行这些，基本上都能办。不过要注意，各家银行的利率会有点小差异，特别是LPR改革后，每年利率都可能调整。

二、关键区别看这8个点

1. 利率差得不是一星半点
2023年最新数据，公积金首套3.1%，二套3.575%。商业贷款首套得4.0%起步，二套更夸张，有些城市冲到4.8%去了。别小看这1%的差距，100万贷30年的话，利息能差出辆宝马3系。

2. 申请门槛天上地下
公积金贷款卡得严：
连续缴存满6个月（有的城市要1年）
账户余额影响贷款额度
名下不能有未结清的公积金贷款
商业贷款就灵活多了，只要征信没问题，有稳定收入，个体户也能申请。不过要注意，银行流水得覆盖月供2倍以上，这个很多人容易栽跟头。

3. 贷款额度差出一套房
公积金有上限！比如上海最高能贷120万，深圳才90万。要是买800万的房子，剩下的都得走商贷。商业贷款额度主要看收入，理论上能贷到房价的70%-80%，不过现在银行风控严了，实际操作中可能会打点折扣。

三、哪种情况必须选公积金？

1. 体制内铁饭碗优先用
公务员、教师这些群体，公积金缴存比例通常顶格12%，账户余额攒得快。小王在事业单位工作5年，账户里已经存了15万，这种情况肯定先用公积金，能省一大笔利息。

2. 买二手房特别注意
有些房龄超20年的老房子，银行不愿意做商贷，但公积金那边还能操作。上个月我同事买的96年老房，就是靠公积金贷下款的，商贷那边直接给拒了。

四、组合贷款的正确玩法

现在流行"公积金+商贷"组合拳，但要注意这两个坑：
1. 还款顺序有讲究：建议先还利息高的商贷部分
2. 提前还款别乱来：有些银行要求公积金贷款还满2年才能提前还商贷
举个真实例子：张女士贷款200万，公积金120万+商贷80万，选择等额本息还款。前5年重点还商贷，比正常还款少付11万利息，这钱都够装修卫生间了。

五、这些新变化必须知道

1. 异地公积金政策放宽：像长三角、珠三角现在可以跨市调用公积金了
2. 商转公没那么容易了：武汉、郑州等城市去年开始限制商转公业务
3. LPR浮动要注意：选了浮动利率的朋友，每年1月记得查最新利率，别稀里糊涂多还钱

最后说句实在话，要是公积金余额不多，或者准备过几年换房，可能商贷反而更合适。具体怎么选，得拿着自己的工资流水、征信报告，找专业信贷经理帮你测算，千万别在网上看几个攻略就做决定。毕竟买房是大事，差个0.5%的利率，三十年下来真不是小数目。