买房贷款最全攻略：选对方式省下十几万

想要买房贷款不踩坑？这篇干货手把手教你从选贷款类型到还款策略的省钱技巧。全文重点拆解公积金贷款与商业贷款的组合玩法，分析LPR浮动利率的隐藏风险，对比等额本息和等额本金哪种更划算，并附赠提升贷款额度的小妙招，最后提醒三个容易多花冤枉钱的"智商税"操作。

一、贷款类型先搞懂 别急着签字画押

现在主流的贷款方式就两种：纯公积金贷款和商业贷款。先说说公积金贷款，利率确实低（目前3.1%），但有个大问题——额度限制。像北京最高只能贷120万，这钱在一线城市连首付都不够啊。

这时候组合贷就派上用场了。举个例子，买500万的房子，首付35%后还剩325万。用公积金贷满120万，剩下205万走商贷。虽然手续麻烦点，但30年下来利息至少能省二十来万，这钱够买辆代步车了。

二、利率选固定还是浮动 关键看这个

去年帮朋友办贷款时，银行经理拼命推荐LPR浮动利率，说以后利率降了能省钱。但我要提醒各位，现在LPR已经处在历史低位，万一经济回暖利率上调...哎，这事还真说不准。

如果你打算5年内提前还款，选LPR问题不大。但要是准备贷满30年，建议选固定利率更稳妥。记得去年有个客户坚持选固定4.8%，现在LPR降到4.2%他后悔，但谁知道十年后利率会不会涨到5%呢？

三、等额本息VS等额本金 这笔账得算清

银行默认给你选等额本息是有原因的！表面看每月还款额固定，但前五年还的70%都是利息。要是打算住个五六年就换房，选等额本金反而更划算。

• 等额本息：月供压力小，总利息多，适合长期自住
• 等额本金：前期压力大，总利息少，适合短期持有

举个真实案例：贷款200万30年，等额本金比等额本息少还28万利息，但前5年月供要多掏3000块。要是手头紧，真不建议硬扛。

四、提升贷款额度有门道 别傻乎乎被拒贷

最近遇到个客户，月入3万却只能贷150万，问题出在流水上。银行要看的是稳定税后收入，自由职业者记得提前6个月准备：

1. 把收入转到固定银行卡
2. 每月保留2万以上余额
3. 避免大额快进快出

还有个冷知识——担保人能增加20%额度。要是父母有退休金，拉来当担保人，贷款成功率直线上升。

五、提前还款别冲动 小心反被坑

上个月邻居提前还贷被收3%违约金，气得直跳脚。这里提醒三点：

• 看清合同里的违约金条款（通常还贷满1年可免）
• 部分还款选缩短年限比减少月供更划算
• 年底还款可能要多交1个月利息

建议等额本息还到第8年，等额本金还到第7年时，就别急着提前还款了，因为利息大头早就还完了。

说到最后，贷款这事千万别嫌麻烦。多跑几家银行问问优惠政策，有些小银行为了抢客户能给到LPR-20BP的折扣。对了，最近不是流行存量房贷利率下调吗？记得8月31日前去申请调整，搞不好每月能少还几百块呢。买房是大事，贷款更是技术活，把这些门道摸清了，省下的可都是真金白银啊！