二手房有贷款如何出售？贷款未结清交易全流程解析

想卖掉还在还贷的二手房，但贷款没结清怎么办？这篇文章将详细讲解带贷款二手房的交易流程，从确认还款状态、垫资赎楼的操作要点，到过户手续和风险规避，用真实案例拆解买卖双方需要特别注意的资金安全和合同条款。帮你理清带抵押房产交易的复杂环节，避免陷入债务纠纷。

一、贷款没还完的房子能卖吗？

先说结论：可以交易！不过这里有个关键前提——必须完成抵押注销。根据《民法典》406条，抵押期间房屋允许转让，但需要抵押权人（通常是银行）同意。实际操作中，常见的有三种处理方式：

1. 卖家自筹资金还贷：适合手头有闲钱或能快速周转的卖家，比如用存款、理财产品赎回等方式先结清贷款

2. 买方首付垫资：需要买卖双方高度信任，买方用购房首付款帮卖家还贷，这里要注意必须签定资金监管协议

3. 第三方担保赎楼：通过担保公司垫资，日息一般在0.05%-0.1%之间，适合着急成交但资金紧张的卖家

二、带抵押二手房交易全流程

最近帮朋友处理过一单典型案例：王女士的房子还剩85万贷款，买方张先生愿意用首付垫资。我们走了这样的流程：

1. 查征信打流水（确认买方贷款资质）→ 2. 签订居间合同（明确垫资条款）→ 3. 银行出具同意转让书 → 4. 资金监管账户开户 → 5. 买方首付转入监管账户 → 6. 还款解押 → 7. 过户登记 → 8. 买方办理新贷款

整个过程中最关键的，是要确保垫资款专款专用。比如在第六步，必须亲眼看到银行扣款成功，拿到贷款结清证明才能进行下一步。

三、买卖双方都要警惕的4大风险点

去年有个纠纷案特别典型：卖家收了首付后挪作他用，导致房子无法解押。这里提醒几个重点：

资金安全风险：买方垫资后卖家跑路？一定要约定资金由第三方监管

征信突发问题：签合同后买方贷款批不下来怎么办？建议在合同中增加免责退出条款

税费争议：满二唯一但贷款利息抵扣怎么算？最好提前到税务局做测算

过户时效风险：尤其要注意各环节的时间节点，比如有些银行要求还贷后15个工作日内完成过户

四、中介不会告诉你的3个秘密

1. 担保公司收费猫腻：除了日息0.08%，可能还有手续费、服务费等隐性收费，记得要求费用清单

2. 还款顺序有讲究：如果有多笔贷款（比如按揭+信用贷），先还利率高的能省利息

3. 解押时效差异：四大行通常7-10个工作日，地方商业银行可能拖到20天，这个时间差要算进合同

五、这些材料缺一不可

帮大家整理了一份必备材料清单：

• 原贷款合同（带还款明细）

• 房产证复印件（抵押在银行的可先拍照）

• 银行出具的同意出售证明

• 买卖双方征信报告（避免贷款审批出问题）

• 资金监管协议（最好公证处备案）

其实带贷款卖房没有想象中可怕，关键是要提前规划还款方案，严格把控资金流向。建议买卖双方在交易前，共同到贷款银行做个详细咨询，把每个环节需要的时间、材料都列清楚。毕竟涉及大额资金，多确认几次总没错。如果实在拿不准，花点钱请个专业律师审合同，可能比事后打官司划算得多。