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房子贷款流程详解：手把手教你用房产申请贷款
想用房子贷款却不知道从哪儿下手？别慌！这篇文章会掰开揉碎了给你讲清楚整个流程。咱们先说说银行和机构对抵押贷款的基本要求，接着一步步拆解申请材料准备、评估房产价值、利率计算这些关键环节。中间还会穿插些容易被忽视的细节，比如怎么避开高息陷阱、提前还款有啥讲究，最后再解答几个大家最常问的问题。全程干货，建议拿小本本记重点哦！
一、先搞明白自己够不够格申请
首先，咱们得确认自己是否符合贷款条件。银行主要看三个硬指标：房产性质（必须是商品房且产权清晰）、还款能力（月收入得覆盖月供两倍以上）、信用记录（近两年不能有连三累六的逾期）。对了，房龄超过25年的老房子可能会被砍额度，这个很多人都不知道。另外，如果房子还有按揭没还完，有些银行接受二次抵押，但利息会高那么一丢丢。
二、材料准备要像收拾行李箱一样仔细
• 身份证/户口本（夫妻双方都要带）
• 房产证原件+复印件（别忘带土地证）
• 收入证明和半年银行流水（支付宝微信的也算，但要打印出来）
• 贷款用途说明（买车装修得写清楚，不能写投资）
• 婚姻证明（单身狗记得开单身声明）
这里有个坑要注意：很多银行现在要求流水必须覆盖月供2.5倍，要是工资不够，可以用租金收入或者副业收入补上。我之前有个朋友就是拿房租合同成功过关的，这招可以试试。
三、评估价和贷款额度的弯弯绕绕
银行会派评估公司来家里看房，不过这里头有门道。评估价通常是市场价的7-8折，比如你房子值500万，可能只按350万算。贷款额度一般是评估价的70%，但经营贷能到100%（当然利息也高）。有个小技巧：提前把房子简单装修下，把破旧家具搬走，评估价能多个5-10万。对了，学区房和地铁房能多贷点，老破小就吃亏些。
四、利率怎么算才不吃亏
现在抵押贷利率大概3.25%-6%不等，主要看贷款类型。消费贷利率普遍比经营贷高1-2个点，所以很多人会注册个营业执照来套低息。不过今年查得严了，得做好被抽贷的心理准备。这里重点说下等额本息和先息后本的区别：前者每月还的本息一样，压力均匀；后者每月只还利息，最后才还本金，适合短期周转。
五、签约放款要注意的七个细节
1. 合同里的提前还款违约金条款要看仔细，有的银行一年内还款收3%罚金
2. 放款账户必须是本人银行卡，别傻乎乎写亲戚的
3. 资金到账后别马上大额转出，容易触发风控
4. 记得按时存月供，哪怕晚一天都可能上征信
5. 保险单要自己留底，别全给银行
6. 他项权证办好后记得去房产局盖章
7. 每季度查次征信，防止信息被盗用
有次我同事就栽在第五点上，保险公司理赔时找不着单据，折腾了两个月。
六、这些坑踩一个就够你哭半年
• 别信"包装流水"的中介，银行现在会查转账备注
• 过桥资金要找正规公司，私人拆借容易扯皮
• 贷款用途和实际不符会被追责，千万别拿去炒股
• 二次抵押要原贷款银行同意，不是所有房产都能做
• 民间机构的"低息贷款"可能有砍头息，算下来年化36%都算良心
去年我邻居就被砍头息坑了，借100万实际到手85万，利息还按100万算，血亏啊！
看到这里，你应该对房子贷款门清了吧？其实关键就三点：材料真实、选对产品、按时还款。最后啰嗦一句，贷款不是越多越好，一定要量力而行。如果拿不准主意，可以先找两家银行测算对比，毕竟货比三家不吃亏嘛！
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