还在贷款的房子能卖吗？6步搞懂解押转卖流程

还在还贷的房子想转手怎么办？这篇文章用大白话告诉你：贷款未结清的房子可以交易，但需要通过转按揭、买方垫资或自筹资金三种方式解除抵押。我们将详细拆解每种方案的操作流程、银行沟通技巧和风险控制要点，手把手教你准备解押材料、处理征信问题，连中介都不会告诉你的违约金避坑指南也都在这里。

一、贷款没还完的房子到底能不能卖？

先说结论：当然能卖！不过咱们得先理清楚这个问题的关键——房子虽然抵押给银行了，但产权证还在你手里（或者押在房管局）。这时候想卖房，就像要把租出去的房子转租，得先和房东（银行）商量好怎么处理剩下的租约（贷款）。

这里有个误区要特别注意：不是必须还清贷款才能交易，但必须完成解押手续才能过户。就像你要转手手机，得先解除原来的账号绑定对吧？实际操作中主要有三种处理方式，咱们往下看。

二、三种主流解押方案怎么选

方案1：转按揭（带押过户）
最近很多城市开通的新政策，相当于把房贷"转嫁"给买家。比如你还有80万贷款，买家直接找银行申请80万按揭来还你的尾款。听起来很美好对吧？不过要注意两点：必须原银行和新贷款银行都支持这项业务买家征信和收入必须达标去年杭州就有案例，买卖双方因为银行审批没通过，拖了半年才完成交易。

方案2：买方垫资解押
这是目前最常见的方式。比如你房子卖200万，买家先支付60万帮你解押，等过户后再付尾款。但这里有个大坑：必须做资金监管！之前郑州有卖家卷款跑路的案例，现在正规中介都会要求钱进监管账户。

方案3：自筹资金解押
适合急着卖房的人，可以找过桥贷款。举个例子：你借100万还清房贷，卖出房子后再还这100万。不过要特别注意过桥贷款日息通常在0.08%-0.15%，相当于每天要付800-1500元利息，超过1个月可能就亏本了。

三、必须知道的卖房6步流程

1. 先打银行客服问清楚：
剩余贷款金额（别相信APP显示金额）
提前还款违约金（多数银行还满3年可免）
解押所需材料清单

2. 签订买卖合同时重点注意：
写明代办解押的责任方
约定资金监管方式和时间节点
注明因银行问题导致解押失败的免责条款

3. 办理还款手续时：
建议亲自到银行柜台办理，保留好回执单。去年有客户因为用手机银行还款，结果系统延迟导致解押耽误了15天。

四、这些坑千万要避开

• 不要相信"先过户再还款"的承诺，北京2022年就有买家过户后拒不付款的官司
• 解押完成后要立即索要《贷款结清证明》，记得去房管局办理解押登记
• 如果买方用你的解押款做首付，一定要在合同里注明资金用途
• 提前查清楚当地限售政策，有些城市还贷不满3年不能交易

最近遇到个典型案例：王女士卖房时，买方说用经营贷来垫资，结果银行突然收紧贷款政策，导致150万缺口补不上。最后还是通过把定金转为借款，才避免了更大损失。

五、常见问题快速解答

Q：每月还在还贷会影响卖房吗？
A：不影响交易，但要注意还款记录是否连续，有逾期的话银行可能要求先处理。

Q：公积金贷款的房子更难卖？
A：确实会麻烦点，需要先去公积金中心办转移，周期比商贷多7-10个工作日。

Q：解押后多久能拿到房款？
A：现在实行"T+3"模式，解押完成后3个工作日内房款必须到监管账户。

说到底，还在还贷的房子想顺利出手，关键就是做好资金规划和风险控制。建议准备卖房前，先打印份征信报告，算清楚剩余本息，再找专业中介做份资金方案。别嫌麻烦，这些准备能帮你省下几万块冤枉钱呢！