房贷未还清还能抵押贷款吗？详解办理条件与注意事项

手里有套还在还贷的房子，急需用钱时能不能再抵押贷款？这个问题困扰着不少房主。本文将详细解析未结清房贷的房产办理抵押贷款的具体条件、操作流程、注意事项，以及你可能关心的贷款额度和利率问题，最后还会给出现阶段可行的替代方案建议。

一、正在还贷的房子能抵押贷款吗？

先说结论：房贷未结清的房产是可以再次抵押贷款的，这就是业内常说的"二次抵押贷款"。不过要注意，现在能办理这类业务的银行不超过10家，比如民生银行、平安银行这些股份制商业银行相对容易办理。

这时候你可能会疑惑，银行难道不担心风险吗？其实银行主要看两个关键点：首先你的房子得有剩余价值，比如说现在市值300万的房子，还剩100万房贷没还，那理论上还有200万的可贷空间。再者就是你的还款能力，毕竟要同时承担两笔贷款月供。

二、办理二押贷款的硬性条件

1. 房产必须有剩余价值：简单计算就是（当前评估价×70%）-未还房贷≥0，比如评估价200万的房子，最多能贷140万，如果还有100万房贷未还，那最多只能贷40万

2. 首贷银行要同意：有些银行要求必须在本行办理首次抵押，比如建行的房贷客户在建行办二押会更容易

3. 征信记录要干净：最近2年不能有连三累六的逾期记录，信用卡使用率最好别超过70%

4. 房龄不能太老：多数银行要求房龄不超过25年，1995年以前的房子基本没戏

三、具体办理流程分几步走？

1. 先去原贷款银行打还款计划表，确认剩余本金

2. 找评估公司做房产现值评估（可能要花500-1000元评估费）

3. 带着房产证、身份证、收入证明等材料去银行申请

4. 银行审批通过后，需要先去房管局办抵押登记

5. 最后才是放款，整个过程大概需要15-30个工作日

这里要注意，很多银行会要求二押贷款必须用于经营用途，需要提供营业执照。如果是消费用途，可能只能贷到评估值的50%左右。

四、这些坑千万别踩！

• 警惕评估价虚高：个别中介会故意抬高评估价诱导贷款，最后导致实际放款缩水

• 注意还款压力倍增：二押贷款利率通常在5%-8%，比首套房贷高出一大截

• 提前还款可能有违约金：有些银行规定三年内提前还款要收3%违约金

• 逾期后果更严重：二次抵押的清偿顺序排在首押之后，断供可能导致房产被拍卖

最近就碰到个案例，王先生把市值400万的房子做了二押贷款150万，结果生意失败后，两笔贷款月供加起来要还3万多，最后不得不亏本卖房。

五、这些替代方案更划算

如果二押贷款条件不符合，不妨考虑：

1. 转按揭：把房贷转到利率更低的银行，套取差额资金（现在最低能做到3.7%）

2. 申请装修贷：年利率3%-5%，虽然额度小但审批快

3. 办理信用贷：优质单位员工最高能贷到50万，不过要注意负债率别超60%

4. 找亲友周转：这个不用多说，关键是要打好借条明确利息

总结来说，未还清房贷的房产确实可以二次抵押贷款，但必须满足剩余价值、征信良好等条件，同时要特别注意控制负债率。建议在办理前先用"月供×2≤月收入"这个公式测算还款能力，如果实在拿不准，最好找专业贷款顾问做个全面评估。