贷款房怎么卖？详解未还清房贷卖房全流程及注意事项

出售贷款房涉及房贷未结清、还款方式选择、买家配合等问题，需谨慎处理。本文从确认贷款状态、解押流程、交易风险等角度，详解卖房全流程，并提供避坑指南，助您顺利转让房产。

一、确认房屋贷款状态及剩余金额

首先得弄清楚自己到底还欠银行多少钱。别急着挂中介，先打个电话给贷款经理，或者登录手机银行查查还款进度。我见过不少业主，卖房时才发现自己记错了剩余金额，结果耽误了整个交易周期。

这里有个小技巧：提前准备近半年的还款记录。如果房贷已经还了5年以上，可能本金还剩不到一半，利息占比越来越低。这时候卖房其实更划算，因为大部分利息已经在前几年支付完了。

二、选择适合的解押方式：结清贷款or带押过户？

很多人纠结要不要先还清贷款。其实现在有两种主流方案：要么自己凑钱结清房贷，要么直接办理带押过户。比如王先生急着卖房，但手头没钱还贷，就找了担保公司垫资，结果花了2万多手续费。后来才知道，其实当地已经开通了带押过户政策。

不过要注意，带押过户需要满足三个条件：房子有房产证、贷款银行支持该业务、买卖双方同意操作。建议直接去贷款银行信贷部咨询最新政策，不同地区的实施细则可能差得挺多。

三、带押过户的流程及注意事项

现在很多城市已经开通了这项业务，具体流程大致分四步：1.买卖双方签买卖合同；2.去银行申请转移抵押；3.办理过户手续；4.新买家继续还贷。听起来简单对吧？但实际操作中可能卡在材料准备环节。

必须准备的资料包括：原贷款合同、房产证原件、买卖双方身份证。特别注意要提前15个工作日申请，银行需要重新审核买家资质。上周有个客户因为没提前预约，过户时间推迟了一个月。

四、与买家协商付款方式及风险防范

最关键的环节就是谈付款方式。如果选择让买家首付来结清贷款，一定要签资金共管协议。我朋友就吃过亏，买家直接把50万首付打到他账户，结果他挪用了导致无法解押，最后交易黄了还要赔违约金。

建议采用这种模式：首付款存入银行监管账户→银行扣款解押→办理过户→尾款支付。整个过程钱不过卖家手，既保障买家资金安全，也避免卖家临时反悔。

五、常见问题答疑（Q&A）

Q：房子抵押给银行了，还能自己卖吗？
A：当然可以！但必须经过抵押权人（银行）同意，有些银行会要求签补充协议。

Q：如果买家不愿意配合带押过户怎么办？
A：这种情况确实让人头疼，可能需要多找几家中介咨询，或者适当降低房价促成交易。

Q：卖房后剩余的贷款怎么处理？
A：贷款会随房产转移由买家承担，但具体要看银行政策。记得过户后让银行出具结清证明，避免影响个人征信。

总之，卖贷款房虽然比全款房复杂，但只要提前做好功课，按流程一步步来，还是能顺利完成的。关键是要多和银行沟通、保留所有书面凭证、选择正规中介机构。如果拿不准，花点钱请个房产律师把关，绝对比事后补救划算得多！