房子贷款怎么计算？一文搞懂月供、利息及省钱技巧

买房贷款的计算方式直接影响着购房成本，本文将通过通俗易懂的语言，详解等额本息与等额本金两种计算模式的差异，拆解贷款金额、利率、年限三大核心要素的联动关系，并附赠5个实用技巧帮助降低总利息。文章包含具体计算公式、银行审核要点及2023年最新LPR利率对照表，助您做出最优贷款决策。

一、房贷计算的两种"基本姿势"

现在主流的房贷计算方式就两种：等额本息和等额本金。先说等额本息吧，这种每个月还款额固定，适合收入稳定的上班族。它的计算公式有点复杂：月供［贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数］÷［（1+月利率）^还款月数－1］。举个例子，100万贷款，4.9%利率，30年的话，每月要还5307元。

再说等额本金，这个前期压力大但总利息少。每月还的本金固定，利息逐月减少。公式是：月供（贷款本金÷还款月数）+（本金-已还本金累计额）×月利率。同样100万贷款，首月要还6861元，每月递减约11元。这里有个小技巧：如果计划10年内提前还款，选等额本金更划算。

二、影响月供的3个"关键先生"

第一肯定是贷款金额。现在首套房最低首付20%，二套得30%起步。比如200万的房子，首付40万，贷款160万，和首付60万贷款140万，月供能差出小一千块。

第二是贷款利率。2023年LPR基准是4.2%，但各地银行会加点。最近有银行首套房能到3.8%，二套5.1%。这里要注意，选LPR浮动利率还是固定利率，得看未来利率走势判断。

第三是贷款年限。最长30年，但超过20年月供压力虽然小，总利息却可能超过本金。比如100万贷款，30年总利息91万，20年只要57万，差了整整34万！

三、银行不会说的5个计算细节

1. 还款日遇节假日顺延，但利息按实际天数计算。比如2月28天和3月31天，这两个月的利息会差几十块。

2. 提前还款有违约金陷阱。有些银行规定3年内提前还款要收1%手续费，算下来10万违约金就是1000块。

3. 公积金贷款和商业贷款混合计算。比如组合贷款100万（公积金60万+商贷40万），两种利率要分开算，月供公积金部分+商贷部分。

4. LPR调整次年生效。比如2023年6月LPR降到4.0%，已放款的要等到2024年1月才能享受新利率。

5. 等额本息前5年还利息占比超70%。以100万贷款为例，前60个月共还31.8万，其中利息就占了22.4万。

四、3个实用计算工具推荐

1. 银行官网计算器：输入金额、利率、年限自动生成还款计划表，还能对比不同方案。

2. 房贷计算APP：像"房天下"这种，能计算税费、装修贷、提前还款节省金额。

3. Excel公式：用PMT函数自己做表，PMT(月利率,期数,贷款总额)，比如PMT(4.9%/12,360,-1000000)就能算出月供。

五、2023年最新省钱攻略

1. 缩短贷款年限：把30年改20年，虽然月供增加500，但总利息少还34万。

2. 双周供还款法：每两周还一次月供的一半，全年多还一个月本金，能缩短5年还款期。

3. 公积金月冲抵贷：用公积金账户余额直接抵扣月供，相当于零存整取。

4. 利率折扣谈判：存款50万成VIP客户，部分银行能给LPR下浮10个基点。

5. 提前还款时机：等额本息第8年之前还，等额本金第5年之前还，节省效果最明显。

最后说个冷知识：银行计算利息是按实际占用天数算的，比如1月有31天，2月只有28天，这两个月的利息会有微小差异。建议大家签合同时，一定要让信贷经理打印完整的还款计划表，核对清楚首月还款金额和总利息，避免被多收"砍头息"。