贷款买的房子怎么卖？手把手教你全流程及注意事项

想卖掉还在还贷的房子，很多人会被"抵押状态""还款余额"搞得一头雾水。别慌！这篇指南将从转按揭操作、解抵押流程到买家贷款对接，详细拆解每个环节。教你如何规避资金风险、处理产权纠纷，还会提醒那些容易踩坑的税费问题。看完就能掌握"带贷款卖房"的核心要领，既保证交易安全又能快速变现。

一、搞懂转按揭是怎么回事

可能有人会问：房子还欠着银行钱，这房本都押在银行呢，怎么卖？这时候就需要转按揭这个操作了。简单说就是把房贷债务转给买家，或者先还清贷款再交易。举个例子，假设你房贷还剩80万，如果买家愿意接着还，双方去银行签个债务转移协议，不过现在大部分银行已经取消这项服务了。

现在更常见的做法是先解押再交易。也就是卖家自己凑钱还清贷款，比如用买家的首付款来填这个坑。但要注意啊，这里有个时间差问题。比如买家首付给了50万，你拿这钱去银行还款，银行可能要5-7个工作日才能出结清证明，买家等不及怎么办？这时候可以找第三方垫资公司，不过会产生每天0.3‰左右的利息。

二、解抵押要走哪些流程

还完贷款只是第一步，接下来得把房子从银行"赎"回来。带着身份证、房产证、还款凭证去银行柜台，他们会给你开贷款结清证明。然后！重点来了，必须亲自跑一趟不动产登记中心办理解押手续，记得带上银行给的他项权证和抵押注销申请表。

这里有个坑要避开：有些银行说帮忙办理解押，结果拖了半个月。建议自己主动催办，解押当天最好让银行客户经理陪同办理。解押完成后，记得在房本附记页盖注销章，否则会影响后续交易。

三、买家贷款资质要盯紧

卖房最怕遇到买家贷款批不下来。建议在签合同前就让买家提供征信报告和银行流水，尤其是现在房贷审核越来越严。比如有个案例，买家月收入2万，但信用卡有17次逾期记录，结果被5家银行拒贷，导致交易黄了。

如果买家选择公积金贷款，审批周期可能长达2-3个月，这时候要在合同里明确放款时间节点。还有个诀窍：提前跟银行确认近期贷款额度情况，年底很多银行额度紧张，放款速度会变慢。

四、资金监管千万别省事

见过太多因为私下转账引发的纠纷了。强烈建议走银行资金监管账户，虽然多花千分之三的手续费，但能避免买家挪用首付款。具体操作是：买卖双方和银行签三方协议，买家把钱打进监管账户，等过户完成后银行自动划款。

这里有个细节要注意：监管账户通常分为定金账户和首付款账户。定金额度别超过总房款的20%，否则超出部分不受法律保护。如果遇到买家要求"高额定金冲抵房款"，八成是有问题的。

五、税费成本提前算清楚

贷款房买卖涉及的税费比全款房复杂得多。除了常规的增值税（5.3%）、个税（1%）、契税（1-3%），还要注意提前还款违约金。比如某银行规定还款未满3年要收剩余本金2%的违约金，这笔钱可能得买卖双方协商承担。

还有个容易忽视的点：如果房子是满五唯一，个税可以减免，但需要去房管局调档查证。有个朋友因为没做这个步骤，白白多交了6万多的税，你说亏不亏？

最后提醒大家：卖贷款房最核心的就是资金链不断和手续合规。建议提前3个月开始规划，把每个环节需要准备的材料列成清单。如果遇到买家需要办理组合贷或者接力贷，最好找专业中介协助，别为了省中介费自己硬扛。毕竟房子这种大额交易，安全稳妥比什么都重要！