如何用房子抵押贷款？10个关键步骤+避坑指南

想用房子贷款但不知道从哪下手？这篇文章给你掰开揉碎了讲。从抵押贷款基本概念到银行审核标准，从申请材料清单到常见利率陷阱，我们整理了借款人必须知道的10个重点。特别是第五点关于评估价和放款比例的关系，很多中介都不会告诉你...

一、搞懂什么是房产抵押贷款

简单来说就是把房子押给银行换钱，但这里有几个容易混淆的点：首先，房子必须已经还清房贷吗？其实很多银行接受按揭房二次抵押，不过成数会低些。比如北京某银行的案例，评估价500万的房子，一抵最高贷350万（7成），二抵可能只能再贷100万。

再说说贷款用途，你可能听过经营贷和消费贷的区别。现在监管查得严，消费贷一般不超过100万，超过这个数就得准备营业执照。不过别想着随便办个执照糊弄，银行流水、经营场所这些都要查的。

二、银行最看重的4个审核条件

1. 房龄超过25年？可能要碰壁了，像建设银行就明确规定房龄+贷款年限≤40年。不过老房子也不是没机会，地段特别好的话，有些城商行会放宽标准。

2. 征信报告别小看，最近2年有连三累六（连续3个月逾期或累计6次）基本没戏。但如果是5年前的逾期记录，解释清楚还有商量余地。

3. 收入证明怎么算？有个公式要记住：月收入≥月还款额×2。比如你每月要还1.5万，那工资流水至少得显示3万收入。个体工商户要注意，银行可能只认对公账户流水的70%。

三、准备材料的避坑指南

先说房产证，有共同持有人的必须全部到场签字。遇到过夫妻离婚但房产未分割的情况吗？这时候需要法院判决书才能办理。别嫌麻烦，去年上海就有因为产权纠纷导致贷款被收回的案例。

收入证明这块，自由职业者怎么办？可以提供租金收入证明、理财收益记录，甚至设计类工作者能提供项目合同。有个窍门：提前6个月往固定账户存钱，银行会认定这是稳定收入。

四、利率谈判的隐藏技巧

2023年各大银行抵押贷利率集中在3.4%-5.8%之间，为什么差距这么大？其实银行对客户分三六九等：公务员可能拿到3.4%，普通工薪族4.5%，小微企业主反而能谈到3.8%，因为可以走扶持政策。

这里有个鲜为人知的规则：贷款金额越大利率越低。比如某股份制银行规定，100万以下利率5.6%，100-300万4.9%，300万以上4.3%。所以不妨多咨询几家银行的阶梯利率政策。

五、最容易踩雷的5个环节

评估价猫腻最多！有些中介故意抬高评估价吸引客户，结果银行不认。建议自己先查房天下的小区均价，上下浮动10%都算合理范围。记住评估费是可以砍价的，市场价在500-1500元之间。

提前还款违约金要注意，别看现在利率低就冲动贷款。某国有大行的合同里写着三年内提前还款收2%违约金，这就意味着如果贷300万，提前还贷要多花6万。签合同前务必确认这些细节！

最后提醒下，抵押贷不是万能药。虽然利率比信用贷低，但要是还不上钱，银行真会拍卖房子。建议做好还款计划，留足备用金。实在周转困难，可以考虑先还利息的还款方式，给自己争取时间。