商品房贷款流程详解：从申请到放款全步骤指南

想要用商品房办理贷款却不知道从何下手？这篇文章将用最直白的方式，手把手带你走完整个流程。从前期准备到最终放款，我们不仅会列明需要准备的材料清单，还会告诉你各家银行的审批偏好。最关键的是，会重点解析如何避免因征信问题被拒贷，以及怎样选择最适合自己的还款方式。对了，最后还有几个90%的人都会踩的坑，记得看到最后！

一、确认自己是不是"贷款候选人"

先别急着准备材料，得先搞明白自己够不够格。银行看重的就三点：还款能力、抵押物价值、信用记录。月收入要是低于月供的2倍，这事儿基本没戏。举个例子，假设你每月要还5000块房贷，那工资流水至少得显示月入1万。不过要注意，现在很多银行都认奖金和年终奖，可以提前跟客户经理沟通这个事。

征信报告现在可以在网上直接查了，建议提前1个月去拉报告。如果发现有小额逾期，赶紧处理完等数据更新。有个客户去年就因为两年前有个30块的信用卡欠款没还清，结果贷款批不下来，你说亏不亏？

二、准备材料比你想的复杂得多

别以为就是身份证房产证那么简单，现在银行要的材料能列个清单：

• 连续12个月的工资流水（电子版记得要银行盖章）
• 婚姻证明（离婚的得带离婚协议）
• 购房合同原件+复印件
• 首付款凭证（支付宝转账的记得补正式收据）
• 最近3个月的水电费账单

上个月有个朋友就因为水电账单地址和房产证不一致，多跑了三趟银行。对了，收入证明千万别写得太夸张，银行现在会比对同行业薪资水平，有个客户经理跟我说，看到月薪3万的幼儿园老师证明，当场就拒了。

三、选银行就像挑对象得看"脾气"

每家银行的审核重点真不一样。比如建行特别看重流水稳定性，工行对公积金缴纳时间有硬性要求。有个小窍门：直接去银行个贷中心找客户经理聊，他们手里都有内部审核标准。最近发现，股份制银行像招商、浦发，对自由职业者反而更友好。

利率方面别光看数字，要算实际成本。比如某银行号称利率4.1%，但要收5000元手续费，折算下来可能比4.3%的还贵。还有个容易踩的坑：有些银行提前还款要收违约金，这个一定要在合同里写清楚。

四、面签时这些话千万别说

到了面签环节，银行经理会问些"送命题"。比如"贷款是不是用来投资的？"这时候你要是老实回答想出租房子，直接game over。正确的说法是"改善自住需求"。还有问到收入构成时，别把副业收入说得比主业还高，银行最怕收入不稳定的人。

有个真实案例：客户说打算用租金还贷，结果被要求提供租房合同和押金证明，搞得措手不及。建议提前准备好三套说辞，应对不同的提问方向。

五、放款后别以为就万事大吉了

收到银行短信提醒放款成功，先别急着庆祝。记得要回执单和还款计划表，上面会明确标注首次还款日期。很多人以为次月才开始还，结果因为放款日在月中，导致第一个月就要还半个月的利息。

建议设置自动还款并多存1个月月供作为缓冲。去年有个客户因为工资晚发两天，逾期记录直接上了征信，五年内都没法再贷款。现在很多银行有3天宽限期，但这个福利不会主动告诉你。

最后提醒下，房产证办好后要赶紧去银行办抵押登记。有的客户拖了半年没办理，结果银行要求提前结清贷款。整个流程走下来大概要2-3个月，着急用钱的话，建议在签购房合同时就把贷款时间考虑进去。