买房子贷款全攻略：从申请到还款的避坑指南

买房贷款看似简单，其实藏着不少门道。这篇干货将带你拆解房贷全流程，从申请材料准备、贷款类型选择，到利率计算窍门、提前还款技巧，手把手教你避开"利率陷阱"和"隐形费用"。重点聊聊如何用公积金省利息、等额本息/等额本金哪个更划算，以及银行不会主动告诉你的审批加分项。正在凑首付的朋友更要看到最后！

一、房贷申请就像闯关，这些材料得备齐

准备材料时我经常遇到客户忘带社保记录的情况，结果白跑一趟。其实基础材料就四类：身份证/户口本这些身份证明、收入证明和银行流水、购房合同首付凭证、征信报告。重点说下收入证明，银行要求月收入是月供的2倍以上，比如月供5000，工资得开到1万。自由职业者可能需要提供纳税证明，这点很多人容易卡壳。

有个小技巧：如果工资不够覆盖月供，可以加上年终奖、房租收入等稳定性收入。记得提前半年养流水，别突然有大额转入转出。上个月有个客户因为频繁用借呗，征信查询次数超标被拒贷，这种低级错误咱可别犯。

二、商贷VS公积金贷，选错多花十几万

现在公积金利率3.1%，商贷4.2%左右，差距挺明显。以100万贷30年算，公积金贷能省28万利息！但要注意三点：公积金贷款额度有限（各地不同），账户余额要留够；组合贷办理周期长，开发商可能不乐意；商贷虽然利率高，但审批快且额度灵活。

建议优先用满公积金额度，比如上海夫妻最高能贷120万。有个案例，张姐把商贷转成组合贷，每月少还800块，相当于每年多赚部手机。不过转贷需要重新评估房产价值，老破小可能不划算。

三、等额本息和本金，哪个更适合你？

很多人纠结这两种还款方式。简单说：等额本息每月还款固定，前期利息多本金少，适合收入稳定的上班族；等额本金开始压力大，但总利息少，更适合计划提前还款或收入会增长的人群。

举个例子：100万贷款4.2%利率，等额本息首月还4890，30年总利息76万；等额本金首月还6222，总利息63万。如果打算10年内提前还款，选等额本金能省8-10万利息。但月供超过收入50%会严重影响生活质量，别光看数字硬撑。

四、利率浮动藏着猫腻，这样谈判不吃亏

现在LPR每年调整一次，签合同时要注意重定价日选1月1日还是放款日。去年有客户选错重定价日，结果比别人晚半年享受降息。另外银行给的折扣利率常有附加条件，比如买理财、办信用卡，记得把这些成本算进总支出。

教你个谈判技巧：多对比几家银行的贷款方案，用A银行的优惠去跟B银行砍价。上个月帮客户争取到LPR-20BP的优惠，30年省了6万多。记住，银行客户经理手里都有浮动权限，关键看你怎么谈。

五、提前还款真有传说中那么赚？

最近提前还贷潮又火了，但要注意两点：违约金和还款阶段。多数银行规定还贷满1年才免违约金，有些收1-3个月利息。更重要的是，等额本息还到中后期，剩下的大多是本金，这时候提前还意义不大。

建议用这个公式判断：剩余利息/当前理财年化收益＞5年就别提前还。比如还剩50万贷款，未来要付15万利息，拿这50万买年化4%的理财，5年能赚10万，那继续理财更划算。当然，要是找不到靠谱投资渠道，提前还贷确实能睡个安稳觉。

最后提醒大家，房贷是普通人能借到最便宜的大额资金，要善用但别滥用。做好家庭财务压力测试，留足3年月供的应急资金。买房路上坑不少，关注我获取更多避坑指南，下次聊聊二手房贷款那些"潜规则"！