公积金贷款和商业贷款哪个好？关键看这8点对比

买房贷款时，到底该选公积金还是商业贷款？很多朋友都在纠结这个问题。其实啊，这得从利率、额度、申请条件等多个维度来看。咱们今天就用大白话，把两种贷款的区别掰开揉碎讲清楚。文章会重点比较两者的利率差、首付比例、贷款期限、提前还款规则这些核心要素，还会聊聊组合贷怎么操作，最后教你根据自身情况做选择。看完这篇，保证你能找到最适合自己的贷款方式。

一、两种贷款的本质区别

先搞懂基本概念很重要。公积金贷款说白了就是"职工福利贷"，得按月交公积金才有资格申请。利率由国家统一规定，现在5年以上才3.1%，比商贷便宜将近两个点。而商业贷款就是银行自己的贷款产品，利率跟着LPR走，现在首套房平均4.2%左右。

举个真实例子：同样贷100万30年，公积金贷款总利息55万，商业贷款要76万，差了整整21万！这钱都能买辆B级轿车了。不过公积金贷款有额度限制，像北京最高只能贷120万，上海更少只有50万，这就得看你的购房总价了。

二、申请条件大不同

想用公积金贷款，得满足这些硬杠杠：连续缴存满6-12个月（各地不同），账户状态正常，名下没有未结清的公积金贷款。有些城市还要求家庭首套房，二套房可能不让用。

商贷门槛就低多了，主要看征信和收入。只要月收入是月供2倍以上，没有严重逾期记录，基本都能批。不过现在银行查首付款来源严了，要是你刚借了20万凑首付，可能会被卡住。

三、贷款额度怎么算

公积金额度计算公式挺有意思：账户余额×15-20倍。比如你账户有5万，大概能贷75-100万。但各地还有"封顶线"，像广州个人最高60万，夫妻100万。要是买500万的房子，首付三成也得350万，公积金根本不够用。

商贷就灵活多了，理论上能贷到房价的70%。不过现在银行会参考"收入负债比"，假设你月入2万，其他贷款月供5千，那新房贷月供不能超过1万，否则就得提高首付比例。

四、提前还款要注意

这里有个大坑！公积金贷款提前还款，很多地方收违约金，比如武汉要收提前还款金额的1%。而商贷现在基本都免费，部分银行要求还满1年才能提前还。建议手里有闲钱的话，先还商贷部分，毕竟利息高。

还有朋友问等额本息和等额本金选哪个？这么说吧，如果打算5年内提前还款，选等额本金能省更多利息。要是打算长期持有，两种方式总利息其实差不多。

五、哪种情况必须选商贷

遇到这3种情况就别死磕公积金了：1.买的房子性质是商住或写字楼，这类房产不能用公积金贷；2.二手房房龄超过25年，很多公积金中心不给批；3.急着过户的，公积金贷款流程通常要2个月，商贷快的话2周就能放款。

去年有个客户就吃过亏，看中套准现房，开发商要求1个月内付尾款。他非等公积金审批，结果房子被全款买家截胡了。

六、组合贷的正确打开方式

现在流行"公积金+商贷"组合贷，但要注意三点：1.总贷款期限按两者中最短的算，比如公积金贷25年，商贷30年，最后都得按25年还；2.还款得分开两个账户操作；3.部分银行会提高组合贷利率，记得多对比几家。

建议优先用满公积金额度，比如能贷80万公积金，剩下的再选商贷。这样既享受低利率，又能覆盖高房价需求。

七、容易被忽视的隐形成本

别光盯着利率！商贷还有评估费、抵押登记费这些杂费，大概要花2000-5000块。公积金贷款虽然免这些费用，但有些开发商不爱接，可能会变相涨价或者拖着不办网签。

还有个冷知识：公积金贷款记录全国联网，但商贷记录有些银行还没完全打通。假如你在老家有套商贷房，在工作地买房还算首套，能省不少契税。

八、终极选择建议

说到底，选哪种贷款得看具体情况：体制内工作稳定、公积金缴存比例高的，闭眼选公积金；收入波动大可能提前换房的，商贷更灵活；买豪宅预算超公积金额度的，果断组合贷。

最后提醒下，现在各地政策变动快，比如深圳刚把公积金贷款额度从90万调到120万。建议办理前打12329热线确认最新政策，或者直接去公积金中心柜台咨询，别轻信中介的一面之词。

总之啊，没有最好的贷款方式，只有最适合自己的方案。把今天的要点都理清楚，再结合自身经济状况、职业规划、购房需求来选，准没错！如果还有拿不准的，欢迎评论区留言讨论~