房屋抵押贷款怎么做？5步教你快速搞定资金需求

手头急需用钱时，把房子抵押出去贷款确实是个好法子。不过很多人一听到要拿房产证去银行就犯怵，担心流程复杂或者被坑。别慌！这篇文章从申请条件、材料准备到放款注意事项，手把手教你避开常见雷区。特别是征信修复技巧和评估价猫腻这些关键点，保证你看完心里有底。

一、搞清自己符不符合申请门槛

银行可不是随便什么房子都收的，得先确认这几个硬指标：

• 年龄要在22-65岁之间（有些银行能放宽到70岁）
• 房子得有完整产权，像小产权房、未满5年的经适房肯定不行
• 月收入至少得是月供的2倍，比如你每月要还5000，工资流水得显示有1万以上
• 征信报告最近2年不能有连三累六的逾期记录

这里有个小窍门：如果信用卡有几次忘记还款，先去打份详细版征信，把金额小的逾期用异议申诉处理掉，通过率能提高不少。

二、材料准备千万别犯低级错误

我见过太多人因为资料问题被退回，白白耽误时间。下面这份清单请收好：

1. 房产证原件（有抵押的记得带上他项权证）
2. 夫妻双方身份证、户口本、结婚证
3. 最近半年的银行流水（重点看工资进账和日常消费）
4. 收入证明要盖公章，自由职业者可以用纳税记录+存款证明代替
5. 贷款用途证明，比如装修合同、购销协议

特别注意！如果是离婚人士，必须带齐离婚协议和财产分割证明。之前有个客户因为离婚协议没写清房产归属，多跑了两趟政务服务中心。

三、评估环节藏着价格猫腻

银行合作的评估公司会来你家拍照，这里头门道可多了：

• 评估价通常只有市场价的7成左右，比如市价500万的房子可能评到350万
• 提前把房子简单收拾下，撕掉墙上的贴纸、修好漏水龙头，评估价能多个三五万
• 评估费一般是千分之一到千分之三，记得要发票！有些黑中介会在这里吃差价

要是对评估结果不满意，可以申请换机构复评。不过得抓紧时间，超过15天就得重新走流程。

四、签合同必须死磕这3个细节

审批通过别急着签字，重点检查：

1. 利率是不是和客户经理说的一致（现在LPR浮动利率居多）
2. 提前还款有没有违约金，有些银行规定3年内还款要收2%罚金
3. 放款时间写没写清楚，尤其是急着用钱的，最好让银行备注最晚放款日期

有个真实案例：王先生没注意合同里的强制公证条款，结果房子被查封时多花了8000公证费。建议大家带着懂法律的朋友一起去面签。

五、还款方式选对能省好几万

等额本息和先息后本这两种常见方式，区别大了去了：

• 等额本息：每月固定还款，适合收入稳定的上班族（总利息多）
• 先息后本：前期压力小，最后要还本金，适合做生意周转（记得存好备用金）

如果想提前还款，建议选在贷款后的第13个月。因为很多银行规定满1年才能免违约金，而且这时候利息还没滚太多。

走完这五步，基本就能顺利拿到贷款了。不过还是要提醒大家：抵押贷款最长能做30年，但千万别把还款期限拉得太满。留点弹性空间，万一遇到利率上调或者收入变动，也不至于断供。最后啰嗦一句，所有和银行往来的文件都要扫描存档，指不定哪天就能派上大用场！