公积金贷款还款计算方法详解：轻松掌握月供与利息

想要用公积金贷款买房，却对还款计算一头雾水？别慌！这篇文章将用大白话拆解等额本息和等额本金两种还款方式的区别，手把手教你算清月供金额、总利息，还会分享提前还款的省钱技巧。读完不仅能看懂银行账单，还能自己规划最适合的还款方案！

一、公积金贷款到底香在哪里？

说到公积金贷款，大家第一反应肯定是“利率低”。没错！目前5年以上公积金贷款利率只有3.25%，比商业贷款动不动4%以上的利率划算不少。不过啊，它的优势可不止这一点——

• 还款方式灵活：等额本息和等额本金随便选，还能中途申请变更
• 提前还款0违约金（大部分城市适用，具体以当地政策为准）
• 贷款额度挂钩公积金余额，账户里的钱能直接抵扣月供

不过要注意的是，公积金贷款有最高额度限制，比如北京最高贷120万，上海家庭最高贷120万，单身只能贷60万。想贷满额度的话，得提前规划公积金缴存年限哦！

二、等额本息VS等额本金：哪个更划算？

这两种还款方式就像豆浆的甜咸之争，各有各的拥护者。咱们先来算笔账：假设贷款100万，利率3.25%，分30年还清——

等额本息：
每月固定还4352元，30年总利息56.7万
适合人群：收入稳定、不想前期压力太大的上班族

等额本金：
首月还5486元，每月递减8元，30年总利息48.8万
适合人群：现阶段收入高，或者打算提前还款的群体

看出来了吧？等额本金虽然总利息少7.9万，但前期月供比等额本息高出26%！要是你现在月收入1万，选等额本金的话，光房贷就要占去一半多，压力确实不小。

三、手把手教你算月供（附公式）

别被银行的计算器吓到，其实自己算也不难。这里给出两个万能公式，记得先拿出纸笔：

等额本息计算公式：
月供 [贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数] ÷ [(1+月利率)^还款月数－1]
看不懂？没关系！直接记简化版：月供≈贷款总额×每万元月供系数（见下表）

等额本金计算公式：
首月月供 （贷款本金÷还款月数）+（贷款本金×月利率）
每月递减额 贷款本金÷还款月数×月利率

举个例子：贷100万30年公积金，选等额本金的话——
首月月供（100万÷360个月）+（100万×0.2708%）2777元+2708元5485元
第二个月就是（100万÷360）+（100万-2777）×0.2708%5485-85477元，以此类推。

四、提前还款怎么操作最省钱？

很多人以为提前还款就是直接把钱存进卡里，其实这里面大有讲究：

1. 缩短年限VS减少月供：如果月供压力不大，选缩短年限能省更多利息。比如还剩50万贷款，提前还20万后，保持月供不变的话，能直接减少8年还款期！
2. 等额本金第8年是个坎：30年等额本金还款，前8年已经还了总利息的50%，超过这个时间再提前还款意义不大
3. 记得办手续！提前还款需要向公积金中心申请，一般要提前15个工作日预约

这里插句题外话，有些朋友会纠结“提前还款亏不亏”。其实啊，如果手里有闲钱又找不到年化3.25%以上的理财渠道，提前还贷确实比存银行划算。

五、这些坑千万别踩！

最后提醒几个容易翻车的点：
• 连续3个月逾期还款，公积金中心有权收回全部贷款
• 结婚后想用配偶公积金共同还款，必须先在借款合同添加名字
• 公积金贷款还清后，记得去房管局办抵押注销手续，不然房子不能交易
• 离职导致公积金断缴？超过3个月可能会被要求一次性结清贷款

看完这些，是不是对公积金还款更有底了？其实啊，无论选哪种还款方式，关键还是要量力而行。建议大家在签合同前，先用网上的公积金贷款计算器多试算几种方案，毕竟适合自己的才是最好的！