二手房贷款办理全流程详解：从资格到放款，一文读懂

想买二手房却不知道怎么贷款？别慌！这篇文章给你掰开揉碎了讲明白贷款流程。从评估自身资质到准备关键材料，从银行面审技巧到避开利率陷阱，连放款后的注意事项都帮你列清楚了。不管你是首次购房还是置换改善，看完这篇至少能省下三天查资料的时间，关键步骤用加粗标出，建议收藏备用！

一、先搞清楚自己能不能贷到款

银行可不是见人就给钱的，得先过这三道坎：

• 征信报告不能有硬伤：最近2年别出现"连三累六"的逾期记录（连续3个月或累计6次），现在查征信特别方便，支付宝就能看简版
• 收入要够月供2倍：比如月供8000，工资+公积金得超过1万6，自由职业者可以用纳税证明+银行流水组合
• 房龄不能太老：多数银行要求房龄+贷款年限≤40年，像北京二环的老破小可能要全款买

这里要注意，如果之前有消费贷没还清，记得提前半年结清，否则银行会觉得你负债太高。

二、材料准备别漏项 这些文件提前复印

跑银行最怕来回补材料，按这个清单准备：

1. 买卖双方身份证、户口本原件（已婚要带结婚证）
2. 房产证和网签合同，记住网签价不能随便填，要跟银行评估价匹配
3. 收入证明模板找单位人力盖章，自由职业者准备近半年银行流水
4. 首付款转账凭证，必须是从本人卡里转出的

有个冷知识：支付宝的电子社保卡和公积金截图，现在部分银行也认了，比纸质材料方便。

三、贷款流程跟着走 省时又省力

现在大银行基本都能线上申请，但关键环节还得线下办：

• 面签要夫妻双方到场：哪怕房产证只写一个人名字
• 评估公司上门别紧张：他们主要看有没有违建，拍照时记得把杂物收一收
• 放款前千万别换工作：银行可能会二次核实在职状态

有个客户上个月就吃了亏，面签完跳槽到新公司，结果放款被卡了半个月。

四、利率怎么选才划算 LPR浮动有门道

现在都是LPR加点模式，重点看这两点：

1. 加点数一旦签合同就固定了，所以选低加点比低LPR更重要
2. 每年1月1日调整利率，要是今年降息了，记得查看新的还款计划表

举个例子：小王去年办贷款时LPR是4.3%，银行加120个基点，实际利率5.5%；今年LPR降到4.2%，他的利率就变成5.4%，月供省了300多块。

五、这些坑千万别踩 过来人的血泪教训

整理了最近半年客户遇到的真实问题：

• 首付款不能刷信用卡：会被认定首付贷直接拒批
• 离婚买房要等半年：部分银行要求离婚满6个月才能算首套
• 提前还款有违约金：别看某些银行宣传利率低，提前还款可能要收3个月利息

特别是连环单（卖了旧房买新房）的朋友，一定要留足放款时间，去年有人因为银行延迟放款赔了20万违约金。

六、放款后还要做什么 别以为万事大吉

拿到房产证只是开始，这三件事不能忘：

1. 去不动产登记中心办抵押登记，有些银行会代劳
2. 留好全部还款凭证，将来卖房要用到
3. 每年查一次个人征信，看看有没有莫名多出来的贷款记录

对了，现在有些银行支持手机端开结清证明，比跑柜台方便多了，具体可以问你的客户经理。

看到这里，你应该对二手房贷款门道摸得差不多了。其实最关键的还是提前规划，特别是置换改善的朋友，一定要算好时间差。如果还有什么拿不准的，建议直接去银行个贷中心咨询，带上本文提到的材料清单，保准你比别人少跑两趟！